第21章

盡職審查指引》-

資產檢查及物業估值師報告

《操守準則》各段

17.5(c)

17.6(e)(ii)

17.6(g)

17.7

17.7(b)註2

主要交易所指引信

《交易所指引信》GL19-10

《交易所指引信》GL65-13

其他主要參考資料

上市規則》第五章

《上市規則》《第12項應用指引》《第21項應用指引》

《上市規則》附錄二十六

常問問題系列十五關於物業估值規定的規則修訂

1. 資產檢查

1.1 準則

保薦人應採取下列獨立的盡職審查步驟:…對主要實物資產進行檢查,包括生產設施(如適用)。[《操守準則》第17.6(e)(ii)段]

1.2 指引

範圍及重要性

1.2.1 除生產設施外,保薦人所需檢查的主要實物資產一般包括物業(即土地及建築物,如工廈、設施及住宅、辦公室及商舖)、廠房及設備、存貨(如待售產品)及生物資產(如牲畜及莊稼)-不論是上市申請人自置還是租賃1。請注意,對若干可移動資產進行檢查及盡職審查的準則(見第1.2.11段)已超出本章範圍,值得另行集中討論。

1.2.2 《操守準則》就「對主要實物資產進行檢查」作出規定,而《上市規則》則就「實地查察重要資產」作出規定。2《操守準則》或《上市規則》並無對何謂重要設定任何定義。不過,聯交所就於上市文件內披露重要物業資料的規定刊登的常問問題3,對什麼物業或會在檢查資產過程中被視為重要的物業提供了一些有用的參考。

在常問問題中,聯交所表明其預期上市申請人及保薦人會因應所有有關事實及情況而判斷何謂重要。此外,在釐定物業是否重要時,上市申請人及保薦人可考慮下列因素:(a)物業是否構成上市申請人收入的重大部分;(b)任何可影響上市申請人營運的產權負擔;(c)任何可能對上市申請人的業務或營運構成重大影響的缺陷(如違反環保規定或所有權欠妥);及(d)其重新發展的潛力。聯交所亦已指明,上述因素並無列出所有可能情況。因此,在釐定重要性時,保薦人應考慮各上市申請人的個別情況。

1.2.3 請見第2章「《盡職審查指引》-一般原則」及第3章「《盡職審查指引》-方法及範圍」。

方法

1.2.4 作為起點:

(a) 按第1.2.5段有關適當樣本數量的規定,重要資產(即超越按上述準則釐定的重要程度門檻的資產)應由保薦人通過實地考察進行檢查;而

(b) 對於並非重要的資產,保薦人應進行其他模式的盡職審查查詢(保薦人親自進行實地考察除外),主要目的是:(i)確認資產存在;及(ii)檢查上市申請人有否遵從該等資產的所有權、營運及保養相關的法律、法規及內部監控程序。

1.2.5 對於每項上市工作,保薦人應參考上文釐定的重要性的門檻,設計實地考察及檢查的範圍。在某些情況下,在考慮所有相關事實及情況後,重要資產的數量可能眾多,而重要程度卻相似(例如有大量小型零售商舖)。在此情況下,保薦人可能須平衡檢查的實際可行性(及成本)與結果的可靠性(及好處),為須以實地考察方式檢查的重要資產釐定一個適當的樣本數量。適當的樣本數量按個別情況而異。例如,視乎上市申請人是否物業的擁有人或出租方(如物業公司或房地產投資信託基金)或承租人(如零售業者),適當的樣本數量會有所不同-就前者而言,物業可能是一項產生收入的主要資產;而就後者而言,物業可能僅代表一個開支項目。如在盡職審查過程中發現問題,保薦人可能需要擴大樣本數量,以更好地評估問題的嚴重程度。

1.2.6 保薦人應與上市申請人及保薦人(如適用)的專業顧問一起對屬於上述範圍內的資產進行實地考察,並向現場人員作出適當的查詢。

1.2.7 《上市規則》規定,保薦人應親臨資產所在地,以查看有關資產並評估其大小、質量、數量及用途4。此外,如保薦人合理認為,在沒有聘用專家的情況下,不能真實地評估某項資產(例如:如評估需要技術專門知識或保薦人懷疑該資產不是如所述般存在或即使存在亦不是用作所聲稱的用途),那麼,保薦人應確保上市申請人聘用具合適資格的獨立專家進行全部或部分查察。在該等情況下,保薦人應確保專家在查察後提供書面報告。5保薦人亦可使用可用的技術(如GPS(全球定位系統)或谷歌地圖)進行交互檢查。

1.2.8 檢查由數量眾多或位於眾多地點的存貨所組成的資產時,預計保薦人會在很大程度上依賴核數師進行的存貨盤點工作。

具體準則

1.2.9 有關對礦業及天然資源公司及生物資產進行盡職審查的具體準則及指引,請見第23章「《盡職審查指引》-礦業公司」及第24章「《盡職審查指引》-生物資產」。

1.2.10 請見第22章「《盡職審查指引》-環境」。

1.2.11 視乎資產的性質而定,保薦人對某些可移動資產的盡職審查可能須用特別準則及指引。以下為幾個常見的例子,以供說明:

(a) 保薦人未必適宜對飛機及船舶等可移動資產進行實物檢查。應委聘相關領域的專家進行檢查。

(b) 對位於不同地點的可替換可移動資產,應盡量在一天內檢查完畢,以免被試圖虛增資產數量的人操縱,重複檢查相同資產。

1.3 建議步驟

1.3.1 保薦人應在現場拍照(或攝錄)及進行謹慎的查詢或進行會見(如適用),並留意任何所看到、聽到或知悉的事宜,是否與其對上市申請人、上市申請人的業務及業務計劃的認識及瞭解(或上市申請人的陳述)及(在適當時候)與上市文件的內容不一致的任何情況。6請見第9章「《盡職審查指引》-會見主要業務持份者」及第25章「《盡職審查指引》-紀錄保存」。

1.3.2 保薦人應與其他工作人士(包括上市申請人的代表、律師、核數師及估值師(視情況而定))跟進任何問題,並確定擬採取的適當行動。

1.3.3 從實地考察及資產檢查所得的資料,對起草及核實上市文件的內容(如複雜的生產流程、設備的狀況及維修狀況、周邊環境及零售業的競爭格局等)往往特別有用。

1.3.4 有關保薦人根據《操守準則》第17.6(g)段對非專家第三方應進行盡職審查的一般準則及指引,請見第18章「《盡職審查指引》-與第三方(包括專家顧問)的互動」。

參考尾註

1. 《第21項應用指引》第13(e)段規定「保薦人就每名新申請人及編製新申請人上市文件及證明資料所進行的一般盡職審查的查詢,包括…實地查察新申請人業務中所使用或將會使用的重要資產(不論是自置還是租賃),包括物業、廠房、設備、存貨及生物資產(例如:牲畜或莊稼)」。

2. 同上。

3. 常問問題系列十五,關於物業估值規定的規則修訂(「常問問題系列十五」)的常問問題10。

4. 《第21項應用指引》第13(e)段註1。

5. 《第21項應用指引》第13(e)段註2。

6. 舉例而言,實地考察及檢查所得的資料可能會引起或導致對上市申請人是否違反其有關物業許可用途或對其業務合法性或實際或潛在不合規事宜的憂慮或懷疑。2011年8月證監會《雙重存檔簡訊》提及一宗涉及物業發展商的個案,當中的上市申請人於往績紀錄期僅開發一項物業,其為一棟結合住宅單位及辦公室的綜合大樓)。然而,建設綜合大樓的土地僅獲准作倉庫及貯物用途。上市申請人已出售及出租綜合大樓的部分單位,因而有關買家及租戶可能會向申請人提出申索。雖然監管機構作出多番查詢,但上市文件草擬本始終未能證明該物業的實際用途符合有關土地的許可用途,亦未說明明顯違反相關土地使用權條款可能會帶來的後果。

證監會2010年1月的《雙重存檔簡訊》提及另一宗個案,當中的上市申請人延遲項目工程、空置相關土地及違反與中國當地監管機關簽訂的土地出讓合同。但上市文件並無披露有關空置土地、投資金額、監管機構有否向其發出任何通知,或公司有否為解決違約而採取的任何措施的基本資料,亦無提供對公司的財務及營運造成的不利影響的分析。

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